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近期房地产上市公司融资松动迹象明显，金地集团、保利地产、栖霞建设、首开股份、招商地产、中粮地产、新湖中宝、北辰实业等公司，成为政策的受益者。据统计，获批公司将融资近200亿元。与此相对应的是，房地产股近来整体表现不错，首开股份、华业地产、万通地产、天房发展、华发股份、浦东金桥等反弹幅度已经大大超过同期大盘的反弹幅度。 融资松动，解燃眉之急 一段时期来，针对房地产的宏观调控政策在使房价理性回归的同时，也使得全国主要城市房地产成交量出现了持续的萎缩。例如深圳、广州、北京和上海在2008年上半年的成交面积分别同比萎缩45%、48%、42%和26%。 作为资金密集型产业，房地产行业的发展受制于资金供应，且主要受银行信贷影响。如开发商资金55%以上是银行贷款，而销售款50%以上也是银行贷款。戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼分析认为，全年三分之二的信贷额度已经在上半年用光，预计全年房地产信贷缺口达到3000亿元。信贷紧缩使得大部分房地产公司面临资金压力，反映在A股上，房地产板块的整体跌幅超过70%。 目前融资政策松动，不仅解了房地产公司的"近渴"，更可以在未来房企并购整合的战役中，为房地产上市公司提供充足的弹药，增添得胜的筹码。 半年报业绩仍然不俗 受益于2007年房地产市场的活跃，房地产行业今年中期的业绩增速仍能维持在较高水平。据市场预计，房地产重点公司平均的净利润增长率为43%，但也有部分企业因为2008年现房销售受到行业调控的影响或结算时点的问题而出现负增长。 总体而言，房地产上市公司要好于该行业的平均水平。在今年半年报中，已经有新湖创业、上实发展、新湖中宝、荣盛发展、万通地产、深振业A等一批房地产股预告中期业绩大增，这为整体房地产股增色不少。 股价已具有估值优势 由于前期股价跌幅较大，目前房地产股票的估值已经下降到相对安全的区间。据预测，目前主流房地产开发类公司2008年动态市盈率在15倍左右，部分公司市价也已经低于其净资产重估值。同时，我们也看到，支撑行业发展的基本因素人口基数、住宅需求和土地的稀缺性等，并没有发生根本性的改变。另一方面，目前较高的通胀、人民币升值进程和负利率水平，也有利于房地产保值增值作用继续受到重视。 重点关注具备融资优势公司 今后资金比较充裕、周转速度快、开发能力突出的房地产股将在行业的低谷获得超越同行的机会。毕竟，在行业大洗牌过程中，优质房地产股的资金、开发能力和品牌优势已经显现。例如，万科A、保利地产等的销售面积和收入在今年以来的弱市中仍保持稳定的增长。 另一方面，我们也必须认识到，目前受益于融资政策性松动的基本上都是效益好的大型房企或者是背靠国有大集团的房地产公司，而A股市场上众多的中小型房企因无法获得融资松动所带来的好处，所以生存环境将更加险恶。 |
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