四大原因透析女人街失败之谜

回顾女人街：商业航母昙花一现
美食街、华北第一家香港CEPA店、四星级舒泊花园酒店也与它一起开业，联袂亮相。
　　天津女人街建设面积15万平方米，集休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿于一体。天津女人街由香港××××策划，天津××××有限公司管理运营，是国内外多家著名商业集团和知名企业联合打造的新型商业航母。
　　天津女人街是目前全国最大的室内立体商业街之一。天津女人街从一层到五层楼，有近2000个商店，商品达千万种，女性用品应有尽有。”
　　背倚南市食品街，近临舒泊花园，往南是鼓楼商业街，向东可达和平路商业街，女人街可谓极尽地利之便，似乎一个商业项目能够成功的全部条件——定位、消费群体、地利、商业基础都已完备。在配以香艳的名字——女人街，使人充满期待。
　　如今，两年时间过去了，昔日的女人街现已被重新冠上某家居广场的名字。这个曾在当时轰动一时的商业项目并没能像当初宣传的那样成为一艘真正的商业航母，却遗憾地成为了天津商业地产市场上的又一株昙花。
　　四大原因解析女人街失败之谜
　　从开业到关门不过一年时间，这与其在入市时引起的巨大关注与轰动形成强烈反差，在遗憾的同时人们不禁要问，女人街为何关门？到底什么原因让曾经红极一时的女人街最终以失败告终？而女人街的失败又给投资者带来什么影响？从中能吸取哪些经验？
　　首先，地段先天不足埋下失败隐患
　　一个成功的商业地产项目应具备的首要条件就是地段，而每个城市都有其最繁华最热闹的商业中心，地段成熟、交通方便是形成城市核心商业中心至关重要的条件。投资街区商业，首先要分析城市商业中心的分布和发展情况。扎堆效应明显、人气旺盛、辐射力强、影响力广、占据城市零售市场主要份额的地段，是商家开店经营的首选场所，也是投资者获取理想回报的首选机会。例如，和平区滨江道商圈、河西区小白楼商圈、南开区大胡同商圈等。
　　而女人街在当时(2004年)的区位及四面配套为：
　　地理位置：坐落于天津市和平区南门外大街，是南开区与和平区的交界地
　　四至范围：
　　北：天津1928风情美食街、Buffalo水牛城(招商中)
　　南：滨江金耀亚飞汽车广场
　　西：南门外大街
　　东：新世界棕榈阳光住宅区、舒泊花园酒店
　　从上面的分析中不难看出，“女人街”是一个单面临路的商业地产项目(四至范围中仅西面与南门外大街相邻)，其北、南、东均不临路，而是与不同类型的地产项目相临。
　　从商业地产上来讲，这种单面临路的地产项目并不占先天优势，从人流量与人气聚拢性上均差于位于道路交叉口或三面临路的商业地产项目。
　　而且南门外大街虽为干道，但其道路中间设有隔离带，要想使对面人流顺利到达本项目并不方便，因此女人街的客流就会相应减少。
　　因此，单从地段上来说，“女人街”并不占优势。地段、地段、还是地段——商业地产的至理名言，在这一点上，“女人街”先天不足。
　　其次，“人气”不足是败绩关键
　　对于一个商业地产而言，除了具备“地段”这一要素外，“人气”更是不可或缺的要素，一个商业地产项目的成功需要人气，而且更加需要高人气。何谓“人气”？从商业地产的角度讲：人气就是热热的、跃动的生命气息，就是商情、商味、商业地产的灵魂。任何一个缺乏人气的商业地产都不能成功，不能长久。
　　天津这个城市，聚拢人气的地方不少，像滨江道商圈、和平路商圈、小白楼商圈、大胡同商圈等，其人气指数一直居高不下，早已成为天津百姓平日的休闲购物地带，不但每天人流攒动，还带动了周围商业的发展。如滨江道附近的河北路、赤峰道，它们依靠滨江道商圈存活，并逐渐形成具有规模特色的精品小店，每天都能保持较高的人流量。
　　对于女人街这个商业地产项目，其周边不可谓不商业化，其所在区域也不可谓不是“商圈”——鼓楼、食品街、旅馆街、服装街、酒店遥相呼应。但在这样一个个商业项目簇拥之下的“女人街”为何连一年也没能生存下来？
　　我们分别来分析一下与其相临的这几个商业设施以及商业项目所对应的消费人群，见下表:
　　从上表的分析看出，在“女人街”周围拥有众多商业是事实，但这些商业项目所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者是为满足某一特定需求才前来消费的，且年龄层普遍偏高，即30～40岁人群。而女人街的消费对象是年轻的时尚女性，即30岁以内的人群。因此，从消费人群的年龄上来说，女人街与其周围的商业消费人群不相符，甚至是相悖的。
　　而商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是其人气不旺的原因之一。
　　因此，不管消费群体如何复杂与庞大，决定购买行为的是购买力。而购买力来源于消费人群。没有对应的消费人群，也就没有了购买力，因此，“人气”问题同样成为女人街最终失败的根本原因之一。
　　第三，定位模糊难聚目标客户
　　业态的规划、定位很重要。商业项目的开发、业态规划、定位和配比是否合理直接影响其未来的发展。很多商业中心由于缺乏统一的整体规划，每个
开发商开发单个商业项目时定位凌乱，最终导致客流分散和竞争加剧。
　　什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。
　　因此，成功的策划与精确的定位是一个商业地产项目成功必不可少的条件，“以女性消费为主体的大型立体室内商业街”、“集休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿于一体。”这是当初见诸于文字方面的对于“女人街”商业定位的记载。
　　以“女性消费”为主体，这一点无可厚非，甚至这一定位走在了时尚的前沿，据一项权威调查显示，男性消费群占消费总量的36%，而女性消费群占消费总量的64%。据另一项权威调查显示，现代女性消费有如下特点：求新、求变、标榜个性、享受生活。
　　虽然以“女性消费”为定位，但如何满足这一庞大的消费群体，如何满足这一标榜个性、享受生活的群体的需求显得格外重要，甚至是最需要解决的核心问题。
　　而从“女人街”开业后的一系列表现来看，其商业业态过于单一，所经营商品的品质不够高档，商品定位缺乏细节化的处理，没有主次之分，没有突出其商业重点。与其大肆宣传的口号大相径庭，不能满足年轻时尚女性的需求，导致客源逐渐流失。
　　另外，商业地产的政策性调整也直接关系到项目定位的准确性。女人街项目位于天津市南市地区，2003年底至2004年间，这一地区是天津市又一次大规模拆迁的区域。而这一信息对于一个商业地产项目尤为重要，因为这种政策性调整直接关系到项目的定位准确性，从而影响着商业项目未来的可持续性。
　　大规模的拆迁带来原住居民的大规模转移，同样也会带来新兴的居住区与人口，但这绝不是一个短期内可实现的情景，而需要一定的周期，或说相当长的周期。因此，如何在一个新兴的商圈或一个正在整合期内的商圈实现利润的回报与项目的可持续发展，是一个商业项目前期定位必须要考虑的问题。而在此特定环境下，如果把“女人街”定位为一个综合性商业地产项目，则需要更为完备的商业解决方案和一整套商业运营管理方案。而 “女人街”在这一问题上缺乏相应的解决方案或者说缺乏“前瞻性”。
　　第四，运营管理不善扼杀项目生机
　　商业地产前期重定位，中期重招商，后期重经营——这已成为一个成功的商业经营模式。例如，坐落于东马路商圈的新世界百货有今天的成功，源于经营管理的成功;坐落于万达商业广场的百盛广场起步艰涩，而今在天津百货业能够占有一席之地，源于经营管理的成功。
　　“女人街”开业之前大肆宣传造势，招商更是提前实现了预期，这不能不说成功，但开业之后管理欠缺、经营乏力、促销寥寥也是不争的事实，这些足以令消费者大跌眼镜，“不买账”也成为了必然。
　　首先，综合性不到位。女人街在前期的定位乃至后期的宣传上，都是以其“综合功能性”向大众昭示；但从后期的招商实施来看，原先宣扬的集“休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿”于一体的特性并未有效运行。无论从规模上还是经营的业态上，都不足以称之为“综合性消费”，没能将“餐饮”和“住宿”以及“娱乐”体现出来，只作为一个购物中心在经营。
　　其次，“女人街” 缺乏“主力店”。所谓“主力店”并非规模上的，而是说主题上的，也就是经营的种类。而本项目所经营的商品缺少特色，过于平庸，没有能够吸引消费者眼球的“主力店”。因此，这样的商业项目在后期的运营上更需要有效的管理和运营，而女人街无论在前期的招商上还是后期的运营上，都没有发现这一致命问题，最终导致开业后的经营乏力、难以支撑的局面。因此，“女人街”在运营管理上的不到位也是其失败的原因之一。