房地产策划的三个境界
有时候觉得，做房产策划就跟形象设计师差不多。只不过房产更加注重一招一式的功利性。当然，工作了一段时间后，也发现其中有不少套路捷径。所以呢，本文的定位就是一本房产策划傻瓜书。言不赘述，下面就把个人的一些心得体会讲出来和大家讨论讨论。
　　看山是山
　　第一种境界，曰：产品概念，看山是山。这个境界的策划，往往停留在产品本身的表面。其在策划中的阶段性类似于《诗经》在我国诗歌中的地位———朴素主义阶段。这种策划思路的展开，围绕着产品的支持点而发生、延伸，并从中去寻找产品本身的特质。
　　比如，A项目的小区规划中，充分利用了所处位置的河道资源，围绕着河水做了许多文章，渔人码头、沿江景观休闲步道、亲水平台等等，包括项目的房型也充分考虑到水系的景观性，采用了凸窗、阳台、露台等形式，而楼座的安排上，也主要分布在水轴的周围。基于以上情况，我们就可以突出其水系作为整个项目的主要诉求点进行包装，在此诉求点上加以升华和发散。从而诞生了前几年常见的一种楼盘：“××水岸”。
　　也可以以其他产品特点作为包装的主要方向，以建筑形态为主打的亿豪名邸提出“超现代主义叠加别墅”的口号，就是一例。
　　此策划的方法虽然显得有些单薄，但是在一些低档楼盘中却显得相当有效。这种境界的优点是操作容易，适合初学者；而缺点也正在于此，太容易被模仿了。
　　看山不是山
　　如果有一天，你在房产广告上看到一则标题：朱熹式的社区文化。千万不要大惊小怪，因为在文化概念楼盘中，这只是小菜一碟。这正是我们要说的房产策划的第二种境界：文化概念，看山不是山。这个过程非同小可，能把一千年前的陶渊明和现在的新市镇主义挂钩，能将屋后的修竹归于苏东坡的名下。
　　适用的楼盘情况是：如果产品本身并无任何具有竞争力的特色，而其地理位置却有着某种悠远的历史底蕴。那么，我们策划的主题就是把产品和文化相互结合起来，使其附加有一定的文化价值。
　　如果说，当时这种手法还略显生硬幼嫩，那么，现在显然已经是炉火纯青了。
　　此种策划手法要求策划人有相当深厚的功力，对文字的把玩要细腻，对居住的哲思要深刻，总之，不适合初学者模仿。
　　看山还是山
　　第三种境界：生活形态，看山还是山。这种策划还是回到产品方面来，只不过把产品和生活更紧密地结合起来了。在表现手法上，常常把广告作为一个橱窗，展示其所宣扬的生活方式，美术设计以照片居多。不推销产品，推销产品所代表的生活，是其杀手锏。
　　这种策划的独到之处是，不像产品策划那样叫卖的痕迹很明显、很僵硬，但也不会像文化概念策划被大众指为生贴的膏药。相对来说，这是一种更加中庸、更加平和的策划手法，但是，如果没有很好的后期执行，往往会流于平庸。对于初学者来说，易学难精。
　　应该说，以上的几种策划境界并没有绝对的优劣之分，王国维说：境界有大小，而无高下。
　　说了些策划套路之后，最后讲个小典故：《倚天屠龙记》中，张三丰教张无忌太极剑，张无忌忘得越多，境界就越高。而房产策划从来也是如此，只有打破陈规，才能无招胜有招。