据报道，今年的房产调控大幕渐渐拉开，银行和开发商的蜜月已经结束，越来越多的开发贷款被拒之门外；以REITs为代表的所谓其他融资方式又解不了开发商的近渴；与此同时，个人房贷成了“可能中毒的美味蛋糕”，让不少银行又爱又恨、难以抉择；公积金贷款等则从中觅到了契机……

　　然而，我们始终认为，房地产金融市场是个不可分割的整体，任何畸型的两极化发展都于产业不利。既要防止“暗箱”共生下的行业腐败，也要防止没了感情、断了往来。“亲兄弟、明算账”，或许才是正确的态度。

　　开发信贷：蜜月结束 开发商最怕“一剑封喉”

　　也许在目前的房地产市场上，没有一种无奈能相比站在银行门外的开发商的心情：他们如此热切地想扣开这个日益紧闭的贷款之门，而门里却悄无声息，听不到一丝回应。

　   贷款审批愈加严格

　　“上海的房地产开发贷款真得越来越严，甚至基本不做了。”民生银行一家分行的副行长表示。

　　据此前银监会的最新表态，商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重已经由原来100%提高到150%至200%。房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四件齐全的情况下发放。

　　“但是，上海各家银行实际的考核标准比这个还要严格许多。”上述那位银行副行长表示，“比如自有资金要达到40%甚至50%，企业规模大、品牌度高、信誉度好等，甚至对具体项目的考量细化到地段和开发类型等更多要素。那些位于城市周边的楼盘，其它条件再好，也很难贷到款了。”

　　即便符合上述全部条件，能在商业银行贷到款的项目还是少之又少，甚至没有。“现在很多银行都是上市公司，时至年中，中报在即，银行要保证足够的资本充足率，放缓放贷或暂停放贷都是常见的。”北京一位熟悉银行业的人士称。

　　近日又传出消息，四大国有银行目前也基本叫停了中长期开发贷款的审批。业内人士分析，一般而言，大型国有银行的资金实力较强，保证资本充足率没有任何问题，像中国银行又刚刚成功上市融资。“这样的资金背景下叫停中长期贷款的可能性只有一个，就是得到银监会等中央级监管部门的授意，在目前的调控形势下，暂停开发贷款审批以回避风险。”分析人士称。

　　“打捆”贷款亦遭整顿

　　如果说中小开发企业在严格的贷款审批条件下被拒之门外也算情理之中，那么，以往大型项目通过地方政府授信及“打捆”贷款的方式获得资金的道路也已被堵死。

　　程经理是某商业银行北京分行的公司部经理，掌管各行业的公司类贷款。在年初接受记者采访时，干劲十足的邵经理正热衷于各类打捆贷款。因为房地产类贷款已经占到银行所有贷款业务的50%以上，每天跑地、看地成了这位放贷经理的主要工作。

　　而信赖于地方政府授信，正是他引以为豪的风险防控手段。“我们以土地抵押和政府财政担保作为双重保险，对贷款风险的控制已经达到了新水平。”程经理在年初时这样表示。但是近日，记者再拨通他的电话，那边的程经理显得有些局促，对于目前的工作局面不愿多谈。

　　引起这种变化的原因是银监会主席刘明康日前关于严控房地产信贷的讲话。上月24日，也就是“国六条”下发后不久，银监会主席刘明康提出严控信贷风险的六点意见，其中之一便是商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议，同时整顿各类打捆贷款。这一细节被业内认为是此轮调控信贷进一步收紧的信号。

　　土地评估师章林晓介绍，打捆贷款是由银行与地方政府合作，先以国有独资或控股的城市建设投资单位作为承贷主体，将一个城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目，即“打捆项目”，向银行申请贷款。如果这类打捆方式用于房地产开发，所谓的一级土地运营商就扮演了承贷主体的角色。“而其实目前一级开发与二级开发经常混在一起，风险比较难把握。”程经理称。

　　银行抵制担保坏账

　　除打捆贷款外，地方政府信用担保也是房地产信贷风险的集中表现之一。根据相关法规，地方政府目前很多类型的信用担保没有法律保障。对此，央行副行长吴晓灵曾经表示，政府背景的中长期贷款没有正常的第一还款来源，绝大多数地方政府财力并不丰厚，其实是变相透支，目前很多地方政府的负债都超越了政府承受能力。

　　于是，要求土地抵押成为程经理等银行审贷人的避险方式之一。“但是，当房地产出现行业性系统性泡沫，土地价值也会萎缩，地方政府财政风险和银行信贷风险一同加剧，这才是金融监管部门最担心出现的局面。”一位京城的金融业人士称。

　　“估计一些地区已经出现了这样的政府担保坏账。”民生银行那家分行的副行长称。而在银监会六点意见的影响下，这类变相的开发贷款方式也正在逐步退出市场，开发商可以寻找的边缘借贷空间正变得越来越小。

    REITs：不是房地产融资避风港

    房地产信托基金(REITs)一词对于2006年年初的内地开发商而言有点像“天使”的代名词。在内地房地产融资渠道单一的局面下，几家成功在香港上市的REITs让房地产企业，尤其是商业地产开发企业似乎看到了一扇异常透亮的融资之窗。

　　从今年2月开始，去年在香港上市的3只REITs，即领汇、越秀、泓富，都表现出良好的收益情况，而内地的多家房地产企业也传出跃跃欲试的消息：大连万达、北京城建、深圳国投、上海复地、上海绿地、深圳华侨城、中国海外、北京北辰、北京首创……甚至众多地方性的商业地产开发企业都声称在积极筹备REITs产品，热切希望尝试这一融资新事物，数不胜数。

    个人房贷：一场“欲迎还拒”的对峙