一、我市住房需求与购房情况

2005年我市居民人均可支配收入为10476元，居民家庭收支同步增长，居民人均可支配收入实际增长10.8%，人均消费性支出为7805.5元，比上一年增长9.8%。从可支配收入的构成看，工薪收入仍然是太原市城市居民总收入的主体。据了解，我市城市居民住房条件在不断改善，2005年，我市城市居民人均住房建筑面积为24.4平方米，比上一年增长11.9%；人均使用面积为18.4平方米，比上一年增长13.6%；居民人均购房建房支出985.5元，比上一年增长13.2%。

（一）受收入较低影响，我市居民住房较为困难，现在的住房面积仍以小户型为主。据了解，我市城镇居民收入水平较低，近一半为租赁住房。在调查的100户家庭中，三口之家居多为52%，两口之家占到22%，其次为4口之家，占14%。属当地户口的占到近74%，外地户口只有26%。我市家庭月收入在1000—3000元之间的占绝大部分，有46%，其中月收入在1000元以下的有9%，3000—5000元的有30%，5000—8000元的有11%，8000—10000元的有4%。我市居民现住房面积在50平米以下的有15%，50—90平米的有57%，90—120平米的有23%，120—150平米及150平米以上的仅有4%。住房套数有1套的占55%，2套的占19%，没有住房的占24%，而有3—4套的仅占2%。其中住房按揭贷款每月还款额在1000元以下的有18%，1000—3000元的有22%，3000—5000元的有2%，没有还款的有58%.

我市平均收入水平低于目前商品房价格占多数，住房属自己所有的占53%，公产租赁的占15%，房产租赁的占11%，借住他房的占17%，其他的占4%。以上数字表明，我市仍有相当一部分人住房较为困难。据了解，有近49%的人认为目前房价非常高，比较高的占到41%，42%的人希望房价会大幅下降，希望小幅下降的占27%。而绝大多数人认为房价会下降的可能性很小，有近61%以上的人认为一年内房价还会小幅上升，认为房价会大幅上升和平稳的各占12%，只有13%的人认为房价会小幅下降。

（二）我市购房需求较大，购房者首次购房的占大多数，希望能购经济适用房或价格较低的商品房。近3年我市购房需求较大。调查结果显示，58%的人近期有购房打算，没有的占到42%，在有购房计划的潜在购房者中，有35%的人表示在未来三年以后购买住房，在三年内有购房计划的占19%，24%的人表示在两年内有购房计划，22%的人在一年内有购房计划。首次购房的占多数，且倾向于新建经济适用房。目前购房者中主要为首次购房，用于自住的占48%，为改善居住条件占32%，为父母养老或子女结婚的占11%，其次用于长期投资出租的和短期投资转手的占少数，只有6%和3%。由此可见，我市购房者的购房目的绝大部分还是满足最基本的住房需求。房价的涨幅也直接影响着居民的购房计划，有37%的人会因房价短期内不会下降而推迟购房，42%的人在考虑之中。

在调查中了解到，我市城镇居民购房目标多以新建经济适用房为主，占到47%，选择新建普通住宅占的35%，二手普通住宅占的11%，仅有7%的人选择新建高档住宅。选择购房面积在50—90平米的占44%，90—120平米的占42%，120—150平米的占10%，只有3%的人选择50平米以下，1%的人选择150平米以上。说明我市中小户型、中低价位的经济适用住房需求较旺。调查结果显示，目前，我市居民对购买低价位住房的期望值较高，希望购买每平方米在1000—3000元的占绝大部分，达64%，1000元以下的占23%，3000—5000元的占12%，而能承受5000—8000元的仅占到1%。购房资金来源多以银行贷款为主，占到54%，以自有资金为主的占到33%，以父母（亲友）资助为主的占到13%。接近46%的购房者青睐10—20万元的住房，其次选择20—40万元的占25%，10万元以下的占到19%。在户型选择上，两室一厅最受购房者欢迎，其次比较受欢迎的户型包括两室两厅和三室一厅，其他只有一厅的户型对购房者来说需求量非常少。

二、我市房地产开发企业及销售基本情况

（一）我市房地产开发企业基本情况和意向调查。据调查，截止2005年底，我市持证房地产开发企业有487家，合格开发企业228家，降级开发企业39家，未参加年度经营业绩考核的13家，因重新成立房地产开发公司，注销原有资质的企业1家，资质证书已过有效期的24家。目前，我市四级资质开发商较多，大于一、二、三级资质开发商注册之和，注册资本不低于100万元，且从事房地产开发经营在1年以上，此类开发商占据我市开发企业的36%，开发地产项目体量较小，开发项目位置大都处于我市周边郊区，销售价格低于市中心销售均价，对我市房地产的发展起着重要的作用。

在被调查的3家房地产开发企业中，企业注册资本分别为1300万、1500万和5000万左右，企业资金来源自有资金大致所占比例分别为95%、85%、35%。今年以来在（续）建的商品房住宅项目工程分别为22000平方米、5000平方米、94600平方米，其中房屋分别147套、60套、530套。三家企业中，有两家以普通商品住宅为主要开发项目，其次为写字楼、高档商品住宅和商业用房。其中一家企业认为现在的住房价格偏高，两家认为现在的价格属正常水平范围内，有两家企业认为今后一年的房价会小幅上涨，一家认为走势平稳，三家企业均认为房价没有下降的空间。今后会增加商品房投资的只有一家，其余两家都不好说，在未来两年房地产开发投资意向中，有两家以普通住宅为主，一家以写字楼为主。

（二）我市房地产投资信贷及开发销售情况。据了解，目前全市房地产投资44.9亿元，与去年同期相比上升了14.25%，其中商品房住宅为28.7亿元，与去年同比上升了42.08 %。房地产开发贷款6.9亿元，比去年同期略降2.82%。1—9月份完成开发土地面积为211754平方米，购置土地面积为175506平方米，商品房新开工面积为1959733平方米，其中住宅面积为1616032平方米；商品房施工（在建）面积为8393970平方米，其中住宅面积为6036446平方米；商品房竣工面积为333283平方米，其中住宅面积为247401平方米；商品房销售面积为744108平方米，其中住宅面积为665899平方米；商品房空置面积为406263平方米，其中住宅面积为197531平方米。

三、我市房屋价格上涨情况及原因分析

（一）我市房价上涨情况。2001年我市商品房平均价格为2200元/m2，到2005年为2945元/m2，增幅达44.82％，年均增幅9.7％。据相关数据显示，今年1至9月份，我市房屋销售同比价格指数为103.7，价格比去年同期上涨3.7%，走势基本与全国形势一样，一直处于上升趋势，除1月价格与去年同期基本持平，微涨0.1%外，其余各月稳步上涨，2—9月房屋销售价格比去年同期分别上涨2.5%、3.1%、4.3%、3.6%、4.4%、5.6%、4.2%、5.6%。但与其他周边城市相比我市房价涨幅较为温和，且低于去年同期的5.5个百分点，没有出现大幅上涨的情况。1—9月我市新建商品房同比价格指数为104.0，价格上涨4.0%。其中销售住宅价格上涨3.5%；非住宅上涨5.2%。另外，二手房同比价格指数为102.8，价格上涨2.8%。

（二）造成我市房价上涨的原因主要有：一是开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理，占调查总数的67%。二是土地开发成本上升，价格过高，占调查总数的43%，在我市商品住房成本构成中，土地价格占到21.4%；三是市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高；四是房地产市场需