目     录
    
    第一章 总论
    第二章 市场营销策划
    第三章 项目初步规划与方案优化
    第四章 项目实施进度计划
    第五章 投资估算
    第六章 经济评价
    第一章 总论
        一、项目名称
        **（2002）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。
        二、报告编制单位
    **市房地产业协会、**市新天地工程造价咨询事务所、**铭星软件科技有限公司。
        三、地块坐落位置及环境
    1．地块坐落
    本地块坐落在**工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。东临湖畔，湖边本地块界址外，由园区政府修建湖滨大道及其景观；北面与澜韵园别墅区隔河相望，河道已修好，宽度45米；西面隔河为星港街，河道尚未修建。南面为规划道路及用地性质与本地块基本相同的空地。本地块土地面积52414.56平方米。湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步，政府答应不会影响本项目。
        2．环境规划
        **工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。   
        园区总体规划：**工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠**古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。
        金鸡湖景观规划：金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。最新进展情况，湖滨大道、城市广场已投入使用，其余六大景观2003年之前全部开工兴建。该项工程总投资为11亿元，施工期4至5年。
        环境：中新双方专家从**工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。
        配套设施：**工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。
        本地块环境综述：
        本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发，45幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一年前一期工程的每平方米4200元上涨到二期工程的7500-8000元。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境很好。
    四、报告编制依据和用途
    根据**土拍（2002）第1号《**工业园区国有土地使用权拍卖公告》，**市房地产业协会、**市新天地工程造价咨询事务所、**铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用**铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了**（2002）01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。
        五、评价指标与决策方法
    1．评价指标
    土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。
    土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大；反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。(见表1)
    2．决策方法
    决策可以按以下步骤进行：
    企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。
    从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。
    排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。
    “财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块的迫切程度等因素确定。
    土地最高限价风险决策指标
    表1
    方案 土地最高限价（万元） 基本分析内部收益率（%） 内部收率期望值（%） 内部收益率≥10%的累计概率（%） 内部收益率≥8%的累计概率（%） 内部收益率≥6%的累计概率（%） 内部收益率小于1的概率（%）
    方案一 14600 9.94 11.136 59.90 70.00 83.10 0
    方案二 14800 9.40 10.587 59.90 70.00 82.00 0.70
    方案三 15000 8.95 10.121 49.40 64.00 82.00 0.70
    方案四 15400 7.96 9.1252 43.10 59.90 70.00 4.20
    方案五 15800 6.68 8.1487 39.10 49.40 64.00 7.40
    方案六 16200 6.04 7.1393 29.60 43.10 59.90 13.60
    方案七 16500 5.38 6.3792 23.90 39.10 49.40 13.60
    方案八 16800 4.75 5.6919 20.60 29.60 49.40 16.90
        
    
    第二章 市场营销策划
        一、市场需求预测
        1．用地要求及产品定位
        本地块规划要求临湖至少一半的用地须用于低层