??????? 今天的开发土地绝对是稀缺资源,对房地产商来说更是生存的命脉。房地产公司没有了土地，就失去了存在的意义，而土地调控新政正式出台后，更加速了房地产业的“高度集中”的市场结构。意味着将有50%以上的房地产公司自动转型、退出开发的前沿。
??????? 首先，土地资源稀缺。“中国人均耕地已减少到1.4亩，还不到世界平均水平的40％。”特别是以环沿海地区珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾经济带地区，可开发土地日以匮乏。而以上海市为例，内环线内的土地更是珍奇，以至于一块花木560.1亩土地有26家海内外房地产企业角逐。如果金田集团以以59.89亿元的咋舌天价获取（楼面地价将上升到1.2万元/平方米左右），那26家海内外房地产企业又将开始新的角逐。其土地竞争的惨烈可见一斑。

??????? 第二，资本规模竞争。对房产商来说：土地是生命，资本是血液。没有规模的资本，就没有竞争力，就没有竞争的机会。就拿陆家嘴附近地区在04、05年的土地拍卖来看，资本就是举牌的基础。

??????? 摩天轮地块---3.52公顷，浙江华门以14.6亿拍得。

?????? 上良八库地块----- 2.73公顷，保利集团公司以7.12亿拍得。

???????竹园商贸区地块-----（竹园商贸区地块），9.69万平方米，容积率4.0，和黄46亿。

??????? 维坊新村地块-----滨江第一排，61413.5平方米，2.4容积率，总建面约137744.4平方米。31.85亿。和黄、新鸿基陆家嘴美食城地块-----2003.8。新鸿基本点2.49亿美元。

??????? 所谓“过度进入”的低效率“过度竞争”的房地产“产业分散化”时代即将结束，房地产“高度集中”的“集约化”“规模化”垄断经营时代来临。

??????? 第三，企业分化组合。土地调控新政正式出台后迫使房产商的升级换代时代提前来临。

???????? 一，外资房产、国资房产、民企房产三种模式今天是共存，形成一个“完全竞争”的状态，土地、开发成本增加、资本规模门槛提高、产业优胜劣汰。

??????? 二，本土房产商获取土地资源的优势正在逐步削弱，“关系经济”、“权力经济”、“跑动经济”、“体制内”的优势正在分化。商业化社会以资本为前提，以社会资源效率、效益、公平竞争为根本。

??????? 三，土地调控新政正式出台对房地产业优化产业结构，经营人员的结构。“农民式”开发商将无法面对激烈竞争的市场环境，一大批新型的、“精耕细作”的房地产经营管理人员将是市场的决策者，推动者。（作者为上海时蓄基业房产营销咨询有限公司副总经理）

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