????? 上海弘基企业发展有限公司董事长李永杰，需求至上的商业地产运营商。

　　发力近郊商业地产

　　上海弘基企业发展有限公司是一家从事专业商业房地产开发运营、现代商业物业推广和管理、建筑工程设计、房地产策划咨询和实业投资等的综合性民营企业。该公司最为人所熟知的恐怕就是其对于“弘基广场系列 ”的成功运作，目前已开发经营了“徐家汇弘基休闲广场”、“四川路弘基假日广场” 和“宝山弘基文化休闲广场”。

　　随着上海商业地产发展的日益走俏且“弘基”的名号在业界越叫越响，李永杰董事长的工作也愈加繁忙起来，这一次，他把目光从市中心临时地块移向了极具潜力的近郊商业地产。

　　南汇弘基商业休闲广场效果图

　　据介绍，上海弘基新近开发的又一个系列项目名为“南汇弘基商业休闲广场”。这个位于南汇区的行政、经济、文化中心惠南镇的项目占地13850平方米，上海弘基在1年多年收购了这幅地块后便用心进行规划，准备在此打造一个集购物、餐饮、娱乐休闲、宾馆商务为一体的大型商业广场。去年11月开工的南汇弘基商业休闲广场如今即将全部结构封顶，并计划在明年 10月对外开业。

　　对于为何选择近郊发展商业地产，李永杰坦诚相告：“从现实的角度考虑，近郊的 土地价格较为合理，总价比起昂贵的市中心土地要低许多。而城市化进程的加速也让我们看到了上海的发展轨迹，近郊地区商业地产的未来空间真的很大。”

　　事实上，之前上海大学旁宝山弘基文化休闲广场的运作成功已经为李永杰树立了 发力于近郊的信心。“相对于徐家汇和四川路两处临时用地开发，宝山的项目更具代表性。当时只是陪着朋友去看地，结果朋友走了，我却留下了。很快，大学校区、周边居民所带来的强大需求使我们的项目声名鹊起，商铺价格也从每平方米1.2万一路涨到3.5万。”而这回，李永杰希望南汇弘基商业休闲广场成为又一个成功范本。

　　南汇弘基商业休闲广场夜景

　　需求理论最关键

　　“农民也要喝咖啡。”谈及商业地产的发展策略，李永杰首先强调的便是需求，而且是适合的需求。

　　“目前上海近郊的经济发展迅速，产生资产聚集效应，同时也带动了物质和精神双方面的需求。我们可以看到，无论是郊区的本地农民还是那些‘新移民’，都需要商业休闲、需要交流场所。”在李永杰看来，这种需求正是商业地产商需要把握也 容易把握的。

　　对于李永杰来说，正确的需求理论是最关键的。“商铺市场上的炒作行为，其基础也是看到了实实在在的需求，但我认为， 商业地产的开发还得与所在区域的经济增长和社会需求相适应，但这种适应并不是完全的契合，而是要超前一点点。不要走得太远，你并不是来重新培育这个市场的，就前面那么一点，即要满足周边需求，又要挖掘市场空白点，看人口导入，抓增量市场，带动需求进步。总之，眼光看准了需求就会达到双赢。” 　而面对竞争日趋激烈的商业地产市场，做事认真的 李永杰自然也有自己的一套。如南汇弘基商业休闲广场在确定产品前，上海弘基早就把惠南镇给“排摸”了一遍。从区域的特色到规划，从道路交通到人口结构，从产业布局到房地产开发情况，从商业现状到对附近4个竞争个案的调查。“目前的同业竞争是白热化的，对歾讲较讲求差异化竞争，乐意挖掘市场空白点并对产品进行针对性的优化，希望与周边产品形成优势互补、相互促进的市场局面。”

　　很有想法的李永杰还表示，操作商业地产需要科学的考虑和专业的管理。“如南汇弘基商业休闲广场的规划我们就经过测算，一圈走完差不多是一刻钟时间，也是顾客需要停下来休息一会的时间。还有我们在南汇弘基商业休闲广场规划了一个四星级宾馆，正如在宝山弘基文化休闲广场造电影院一样，虽然投入很大，但希望用特殊的产品来突出项目的社会地位，同时也能起到集中客流，建立商家声誉的作用。此外，集约化的管理也很重要，这是项目长期利益最大化的保证。”

　　商业地产贵在理性投资

　　“商业地产运营商不能是‘近视眼’。”李永杰在谈到上海商业地产的市场环境时开始语重心长起来。

　　“5年前就开始做商业地产，那个时候圈子还不大，如今是所有的开发商都想做这个，因为价钱高、容易卖、涨得快。但是，这样的想法是有弊端的。”李永杰表示，不少商铺开发商造好交到小业主手中后就什么也不管了，然后项目就因为炒家只顾短期投机炒卖而非正规经营导致全盘失败。

　　李永杰认为，开发商一走了之或者放任自流都是很不负责任的表现，特别是对于商业地产项目，开发商必须承担一定的管理职能，或是委托专业机构经营，如果只想着短期内的资金回笼，必将对品牌造成长期、负面的影响。“成功的商业地产需要过硬的物业产品，更需要专业的软性服务，如果开发商能够继续投入精力做好管理经营的话，其实也是在为自己的项目降低风险、增加附加值，并能在未来获得不断增长的利益。”

　　其实，上海弘基对于旗下项目的操作便是很好的证明。据介绍，1999年开业的徐家汇弘基休闲广场创新了徐家汇餐饮业态的模式，年平均租金增长率高达22.2%，最高租金40元/平方米/天，出租率100%；2002年开业的四川路弘基假日广场年平均租金增长率超过20%，2004年更高达25%，出租率96.9%；2003年开业的宝山弘基文化休闲广场目前租金回报率超过8%，价格高出周边同类产品30%-50%。

　　“注重营造广场氛围及其管理正是我们项目生意兴旺的保证。我们还很注意业态的整合，什么水准、怎么组合，都要事先策划好。如建筑面积4万多平方米的南汇弘基商业休闲广场，我们大部分将用于自营，只有约1万平方米供出售，其中5000平方米还是确定业态的，另5000平方米提供给个人投资。”李永杰表示。 　他还表示，前一时期的“井喷型”市场是非理性的，在炒家过多的时候，公司甚至采取过行动抵制投机客。“如宝山弘基文化休闲广场在销售时我们就事先向购买者确定好他要做什么生意，并且如果购买者在承诺的 3个月内开业的话，我们还有2%的房款返还作为奖励，如今这个项目在我们的‘监督’下已获得了很大的成功。其实我们也并不反对纯投资，但必须尽力避免非理性消费给项目带来的伤害。”

　　最后，李永杰强调，投资商业地产能获得真正回报往往是3到5年后，所以不宜作为短期炒作，而在政策调控的背景下，商业地产的运营者们更要冷静地思考产品和需求，促进市场良性循环。